Isplati li se kupovati nekretninu u Crnoj Gori i kako to najbolje učiniti?

U djetinjstvu su mnogi vjerojatno sanjali o kući uz more, jer je tako romantično živjeti u odmaralištu. Odrasli ponekad kupuju takve nekretnine ne toliko da bi ovdje stalno živjeli ili da bi došli na godišnji odmor bez brige o rezervaciji, nego da bi zaradili novac iznajmljivanjem stanova. Ista Crna Gora godišnje primi nekoliko puta više turista nego što ovdje živi, ​​što znači da će tijekom sezone biti stalna potražnja za dobro lociranim stanom koji se brzo isplati.

Proučavajući karakteristike nekretnina u Crnoj Gori, treba napomenuti da stanovi i kuće u ovoj zemlji mogu imati ogroman broj prednosti. Razmotrite glavne koje se odnose na većinu stanova za prodaju.

• Potražnja za stambenim zgradama za kratkoročni najam u Crnoj Gori posljednjih godina rapidno raste, a ne predviđaju se preduvjeti za pad potražnje. U 2017. broj posjetitelja u zemlji po prvi je put premašio 2 milijuna i nastavlja stalno rasti. Niske cijene, u usporedbi s mnogim drugim odmaralištima, ovdje privlače turiste, a država je također uspostavila bezvizni režim s većinom svojih susjeda i mnogim post-sovjetskim zemljama. Kao rezultat toga, 20% gostiju dolazi iz Srbije, Rusija i Ukrajina zajedno osiguravaju isto toliko, do 10% posjetitelja osigurava Bosna i Hercegovina, ali ovdje dolaze i bogati turisti iz zapadne Europe.

• Investiciona atraktivnost stambenog sektora u zemlji je dobra jer su uspostavljena transparentna i realna pravila za strane ulagače, koja po tom pitanju upečatljivo podsjećaju na uzornu Europsku uniju. Osim toga, država je tek nakon stjecanja neovisnosti 2006. godine shvatila koliko može zaraditi na turizmu, jer je ovdje nakon tog datuma izgrađen ogroman stambeni fond. To znači da postoji mnogo novogradnji izgrađenih suvremenim tehnologijama, osim toga nije problem pronaći slobodan stan za kupnju.

• Ako želite, možete pronaći relativno jeftin stan u Crnoj Gori - ovdje prosječna cijena kvadratnog metra ne funkcionira ni približno. Sve ovisi o nizu specifičnih karakteristika, na primjer, povijesna vrijednost zgrade povećava tarife, ali prisutnost zemljišta u blizini za obećavajući razvoj uvelike smanjuje cijenu. Kao rezultat toga, potpuno isto kućište na udaljenosti od 300 metara jedno od drugog može imati različite cijene. Osim toga, na cijene utječe i geografski faktor - u prestižnom primorju Budva stanovanje je najskuplje, ostatak obale je malo jeftiniji, ali u zaleđu su cijene znatno niže, iako su i planine ovdje prekrasne .

• Porezna i komunalna politika u Crnoj Gori također samo doprinosi kupovini stambenog prostora ovdje. Na primjer, pri kupnji stana na sekundarnom tržištu, porez će iznositi samo 3% troška, ​​ali ako je prodavatelj sam programer, neće biti takvog preplate. Godišnji porez za vlasnike kreće se od 0,1% do 1% cijene po četvornom metru u ovoj regiji, ali to ionako nije puno.

• Ulaganje nije ograničeno na ulaganja u stambeni razvoj – veći investitori grade infrastrukturu poput škola s engleskim ili ruskim nastavnim jezikom, luke za jahte i mnoge druge sadržaje. Takvo poboljšanje situacije dodatno pridonosi činjenici da turisti ovdje dolaze u velikom broju, što znači da će ovdje biti još isplativije iznajmljivati ​​stanove.

• Crna Gora se smatra jednom od ekološki najprihvatljivijih zemalja., jer ovdje nema ozbiljne industrije, pa se stoga daljnji rast turističkog potencijala čini sasvim prirodnim.

Naravno, postoje i određeni nedostaci, ali oni su relativno mali i za mnoge su beznačajni. Međutim, za vas se oni mogu pokazati kao ozbiljan nedostatak, stoga ćemo ih također razmotriti.

• Crna Gora ima službeni status kandidata za ulazak u Europsku uniju, ali to još nije postala i ne može se reći da će se to dogoditi u skorije vrijeme. Za mnoge investitore s postsovjetskog prostora kupnja kuće u inozemstvu također je korisna u kontekstu pojednostavljenog dobivanja schengenske vize, također posjedujući stan u zemlji EU, možete podnijeti zahtjev za boravišnu dozvolu, a zatim i za putovnica.

• Crna Gora ima istaknutu provincijsku socijalističku prošlost - unatoč inovacijama koje se uvode, infrastruktura, u usporedbi sa zapadnom Europom, slabi. Primjerice, praktički nigdje u zemlji nema centraliziranog grijanja, iako je zimi, čak i na relativno toploj obali, temperatura samo 3-7 stupnjeva Celzija.

Uobičajeno je da mještani griju prostore klima-uređajima, ali ovdje električna mreža već može otkazati - isključenja zbog vršnih opterećenja još uvijek nisu čudo. Između ostalog, mentalitet i obučenost domaćeg osoblja samo su nešto između hvaljene Europe i naše neugledne stvarnosti, koja može preplašiti neke od bogatih turista.

Kao što je gore navedeno, država je organizirano pristupila razvoju turističke infrastrukture - barem su zemljišne parcele dane u ruke privatnih investitora, a oni su, želeći nadoknaditi utrošena sredstva, požurili izgraditi ogromnu količinu stambenog prostora. S jedne strane, obilje ponude trebalo je dovesti do određenog pada cijena nekretnina, ali u slučaju Crne Gore vidimo da ovdje su se ulaganja već počela isplatiti.

Praksa to pokazuje kada kupujete kuću u Crnoj Gori, ima smisla ne tražiti sami objekt za kupnju, već potražiti pomoć od lokalnih konzultanata... Ni sami teško možete i približno shvatiti zašto skupa kuća toliko košta, a odabirom jeftinijeg stanovanja nećete biti sigurni da znate za sve rizike takve kupnje.

Stručnjaci napominju da posljednjih godina sve veća potražnja intenzivno potiče investitore i nastoje što prije završiti objekte u izgradnji, što neminovno pati od kvalitete gradnje. S obzirom da se u ovoj planinskoj zemlji periodično događaju potresi, vrijedi nekoliko puta razmisliti prije kupnje stana u "nedovršenoj" novogradnji.

Osim toga, nije rijetkost čuti pritužbe da zgrade smještene u podnožju planina imaju povećanu tendenciju postupnog kotrljanja, pa čak i urušavanja.

Što se tiče prve linije, ovdje će biti višestruko teže kupiti stanovanje, makar samo zbog činjenice da je ovdje posebno velika potražnja posebno bogatih stranaca. Prije nekoliko godina neki su utjecajni zapadni mediji pisali da su stranci već kupili oko 14% cjelokupnog teritorija Crne Gore, a treba pretpostaviti da ih prije svega zanima obala. Štoviše, čak i ovdje postoje opcije, samo budite spremni izdvojiti vrlo značajan iznos.

Crnogorsko tržište nekretnina ima ogroman raspon cijena - previše faktora utječe na cijene. Uzmimo, na primjer, stambeni fond - stan možete dobiti i u staroj visokoj zgradi, koja se u osnovi ne razlikuje od tipične sovjetske, i u relativno novoj zgradi, izgrađenoj već u danima neovisnosti, uzimajući uzimajući u obzir sve zahtjeve moderne gradnje.

Opet, negdje u planinama ili čak u glavnom gradu Podgorici cijene se mogu pokazati nešto ispod prosjeka, ali veliko je pitanje koliko će se takva investicija isplatiti, jer statistika pokazuje da velika većina stranih turista ne žuri baš tako. mnogo prema planinama kao i prema moru.

Svi ti čimbenici ne dopuštaju nam da odredimo prosječnu cijenu po kvadratnom metru – točnije, može se izračunati, ali u praksi to ne donosi nikakvu korist, jer može biti jeftinije i puno skuplje. Ako ste i dalje zainteresirani i želite imati barem općenitu predodžbu o tome na koliko biste trebali računati, znajte da je 40 tisuća eura minimalni kapital koji vam omogućuje kupnju male garsonijere od 20 četvornih metara.

Mali stan obiteljskog tipa površine oko 50 četvornih metara tako će koštati 60 tisuća.

Ako ste zainteresirani za kuću s zemljištem, trošak će u velikoj mjeri odrediti zgrada, a ne sam teritorij. Primjerice, kuća od 60 metara u dvorištu od 200 kvadrata može koštati otprilike 80 tisuća eura, ali prostrana vila od 200 kvadrata s parcelom od još 300 povući će za dobrih 170 tisuća.

Razlika u cijenama ovisi ne samo o blizini mora, već i o specifičnom geografskom položaju. Prije svega, u bilo kojoj regiji pogled s prozora je vrlo cijenjen, stanovanje se smatra posebno impresivnim, iz kojeg su jasno vidljive i planine i more.

Prirodno, veliki bonus je što lokalno područje ima svoj pristup moru, idealno - vlastitu plažu, gdje autsajderi, osim na poziv vlasnika, ne mogu doći.

Ako govorimo o regijama, onda se među top mjesta obično nazivaju Budvanska rivijera (blizina ljetovališta Budva) i Boko-Kotorska (obala Boke Kotorske, uključujući Tivat).

Možete pokušati uštedjeti odabirom smještaja negdje na Barskoj rivijeri ili čak u blizini Ulcinja. Istodobno, morate shvatiti da je njegova cijena niža s razlogom - manje je mogućnosti za elitnu rekreaciju, turisti nisu toliko željni ići tamo, pa stoga zarada vjerojatno neće biti tako visoka.

Kao što postaje jasno iz navedenog, državljanstvo Crne Gore za stjecanje nekretnina unutar zemlje, naravno, nije potrebno - dapače, država je, naprotiv, zainteresirana da stranci ovdje ulažu svoj novac, pa stoga pojednostavio proceduru što je više moguće. Štoviše, iako izgledi i vrijeme pristupanja Crne Gore Europskoj uniji još nisu u potpunosti jasni, čini se da mnogi danas dobivaju putovnicu ove zemlje kao dobar način da uskoro postanu građani Europske unije.

Druga je stvar da ovdje nije sve tako jednostavno - Crna Gora traži dosta za stvarnu prodaju putovnice. Za kupnju nekretnine u divljini za dobivanje dokumenta morat ćete platiti od 250 tisuća eura, a u razvijenoj regiji - od 350 tisuća, a još 100 tisuća u svakom slučaju mora se prebaciti na račune same države. Štoviše, ova opcija nije ponuđena svima - u roku od tri godine od pokretanja programa (2018.-2021.) morat će se podnijeti prijava, a samo 2 tisuće sretnika bit će odabrano od svih podnositelja zahtjeva kojima će biti dopušteno sudjelovati.

U nedostatku velikog novca, možete ići dužim putem, nakon što je prethodno dobio boravišnu dozvolu u zemlji. Ako ste ovdje kupili dom, izdaje vam se privremena boravišna dozvola, koja vrijedi samo godinu dana - za to vrijeme morate se učvrstiti i dobiti dodatne razloge za ostanak. Ako niste našli posao i niste se vezali brakom s nekim iz mještana, bez vize možete samo ako kupljeni objekt košta više od 40 tisuća eura - tada možete produžiti boravišnu dozvolu.

Bez obzira koju vrstu nekretnine odlučite kupiti u Crnoj Gori - stan, zemljište ili kuću - vaša će transakcija započeti takozvanim predugovorom. Ne govori puno - opisuje uvjete za sklapanje transakcije (što, gdje, kada, za koliko, od koga i kome), razmatra način i uvjete plaćanja, a također propisuje iznos depozita, obično oko 10% ugovorene vrijednosti kupljenog objekta. Navedeni iznos pologa mora se prenijeti na prethodnog vlasnika, koji je dužan izdati potvrdu o tome da je primio novac propisan u predugovoru.

Nakon toga se sklapa glavni kupoprodajni ugovor, za čiju pravnu registraciju se treba obratiti samo državnim bilježnicima Crne Gore - to su pravila zemlje. Ovdje je već osjetno više označenih točaka – uz gore opisano, treba spomenuti, primjerice, da prodavatelj pristaje preregistrirati predmet na drugu osobu.

Kao što je gore navedeno, pri kupnji kuće na sekundarnom tržištu za građane post-sovjetskih zemalja, porez je 3% iznosa. Općenito, kako praksa pokazuje, porezi, pravna podrška i ponovna registracija zajedno povećavaju troškove za oko 5%, pa pri odabiru nekretnine treba uzeti u obzir i takvu maržu.

Klauzula da prodavatelj neće imati ništa protiv reizdavanja važna je iz razloga što svaki novi vlasnik, logično, trebao bi odmah za sebe upisati stjecanje u državni katastar... Međutim, prema crnogorskim zakonima, to se ne može učiniti u bilo kojem trenutku u budućnosti, već u prvih 30 dana od datuma transakcije. Bolje je ne eksperimentirati s tim što će se dogoditi ako se legalizacija ne dogodi u predloženom roku, te kako ne bi bilo nepotrebnih problema od strane prodavatelja koji se “predomislio” i ubacio žbicu u kotač, a klauzula o njegovom pristanku na obnovu posebno je navedena u ugovoru.

Ako kupite besplatnu parcelu, planirajući se samostalno baviti razvojem, vrijedi uzeti u obzir da u Crnoj Gori daleko od svega zemljišta uključuje daljnji razvoj. Može biti mnogo razloga zašto određeno mjesto, sa stajališta zakonodavstva, nije prikladno za gradnju, ali teško da ćete moći promijeniti ovaj status teritorija, a svaka zgrada koju ste podigli iz neznanja ili drskosti će smatra se nezakonitim i može biti podložan rušenju...

Mnogi naši sunarodnjaci, planirajući stjecanje nekretnina na Jadranu, odlučuju se na prodaju "ekstra" nekretnina u domovini kako bi novčano pomogli. Podjela jednog postupka u dvije faze uvelike odugovlači proces i uključuje puno papirologije, zbog čega neki potencijalni investitori takvu ideju ne žele ni razmatrati, smatrajući je preteškom za provedbu. Zapravo, problem se može riješiti malo lakše nego što se čini.

Postoje međunarodne agencije za nekretnine koje nude uslugu zamjene, recimo, ruskih nekretnina za crnogorske. Umjesto dvije odvojene transakcije, od kojih svaka može potrajati, predlaže se jedna i prilično brza, budući da ne tražite ni kupca za rusku nekretninu, ni prodavača crnogorskih nekretnina – ovo je, uzmite u obzir, ista pravna osoba. Kao rezultat toga, možda nikada nećete dobiti novac u svoje ruke, ali ne čekate da se kupi predmet koji prodajete - stručnjaci jednostavno stižu na navedenu adresu i procjenjuju koliko može koštati kuća ili stan koji nudite.

Zbog suradnje s ozbiljnom tvrtkom možete pojednostaviti proces preregistracije, čak i ako to "pojede" dio budžeta... Štoviše, takve usluge obično rade samo za Moskvu, Sankt Peterburg i druge veće gradove u kojima su nekretnine tražene.

Odgovori na pitanja o kupovini nekretnina u Crnoj Gori dati su u sljedećem videu.